부동산 권리 용어 정리

한국어인지 모르겠는.. 등기부 등본 확인에 필요한 권리 용어 정리 (장문 주의)
인터넷에서 찾은 자료와 전세사기로 임차권을 신청했던 경험을 섞어 정리를 해놓았는데 전문가가 아니므로 틀린부분이 있을 수 있음.

 

참고 : https://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=306&ccfNo=2&cciNo=1&cnpClsNo=2

부동산 경매 > 입찰의 준비 > 입찰 전 준비사항 및 말소ㆍ인수되는 권리의 확인 > 매수로 인해 말

위 사이트는 용어사전이라기 보다는 경매 시 필요한 권리에 대한 이해를 설명하는 부분인데, 등기를 볼때 위 내용을 이해하는게 더 확실하게 확인할 수 있는 것 같다. 단순히 용어 뿐만 아니라 어떤게 우선시 되는지를 알아야, 등기부 등본을 보는데 의미가 있는 듯..

기본 용어

• 채권자, 근저당권자 : 돈을 빌려준 사람
• 채무자 : 돈을 빌린 사람

아래에는 위 링크에 있는 기본 정의와 개인적으로 해석한 내용을 정리해두었음..
하기 권리들은 기본적으로 설정된 날짜를 기준으로 우선순위가 정해진다.

 

1. (근)저당권
   저당권은 채무자 또는 제3자가 점유를 이전하지 않고 채무의 담보로 제공한 부동산에 대해 다른 채권자보다 자기채권을 우선변제 받을 수 있는 권리를 말하며(「민법」 제356조), 근저당권은 계속적인 거래관계로부터 장래 발생할 다수의 불특정 채권을 담보하기 위해 그 담보할 채무의 최고액만을 정하고 장래에 확정되는 채권을 그 범위 안에서 담보하는 권리를 말합니다(「민법」 제357조).
   
   간단히 말해서 해당 건물을 담보로 대출을 받았다는 말. 임차인이 계약을 해야한다면 계약 시점에 저당을 모두 말소 후에 확정일자를 받아야 우선순위가 1순위가 된다. 만약 확정일자 받기 전에 저당이 이미 잡혀있다면, 추후 경매에 넘어갔을 때 저당권 채권자가 1순위가 되므로, 계약사항에 무조건! 전입일 기준으로 말소해야 함 을 명시해야 한다.
   이 근저당권이 말소되지 않으면 전세대출도 실행이 되지 않는다.
   근저당이 잡혀있는 경우, 근저당권자가 소송 없이 바로 임의경매에 넘길 수 있다.
   
   
2. (가)압류
   압류는 채권의 실행을 확보하기 위해 집행법원이 확정판결이나 그 밖의 집행권원에 근거해 채무자의 재산처분을 금지하는 것을 말하며(「민사집행법」 제24조, 제83조 및 제223조), 가압류는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 관해 장래 그 집행을 보전하려는 목적으로 미리 채무자의 재산을 압류해서 채무자가 처분하지 못하도록 하는 것을 말합니다(「민사집행법」 제276조).
   
   압류, 가압류가 걸려있다는 것은, 해당 매물은 거래가 안되는 것. 압류 결정은 소송 후 결과에 따라 정해지고, 해당 재산을 압류 하기 위해 소송을 준비하는 채권자가 소송진행 전에 가압류 신청을 해서 해당 매물 거래를 막아놓은 뒤 채무자에게 소송을 걸어 최종 압류 까지 갈 수 있다. 재산이 압류된다면 해당 매물이 경매로 넘어갈 수 있다.
   
   
3. 등기된 임차권
   임차권은 임차인이 임대차에 기해 차임을 지급하고 임차 목적물을 사용·수익할 수 있는 권리를 말합니다(「민법」 제618조).
   
   임차권이 부동산 등기부 등본에 명시되어있다는 것은 임대인(집주인)이 계약 만료 이후에도 보증금을 돌려주지 않아 임차인이 법원신고 했다는 것이다. 등기부 등본을 말소사항 포함으로 떼어봐야 하는 이유. 현 소유주(집주인)가 임차권 등기가 달려있는 경우...? 사기일 가능성이 높겠지..
   
   전세사기에 당해 임차권 신청을 해본적이 있는데, 법원 등기명령의 경우 등기 우편을 통해 해당 채무자에게 도달해야 (직접 받았다는게 확인되어야) 처리가 되는데, 경험상 보증금을 돌려주지 않는 집주인들은 잠수를 타는 경우가 많다. 당연히 그렇겠지만 그렇게 되면 공시송달명령 이 떨어져야 하는데 집주인이 어떻게 안받았는지, 등기발송 결과에 따라 조금 다르다. 할말이 너무 많지만 간단히 적어보면, 폐문부재 의 경우가 가장 복잡하다. 집에 없어서 대답이 없었거나 없는 척 했거나  이경우 3회까지 발송을 해서 계속 폐문부재인 경우에 공시송달 처리가 가능하다.. 만약 이사불명인 경우 ? 집주인이 이사가버린........... 이경우 법원에서는 바로 공시송달명령이 가능하다. 어떤 블로그에서 보니 전세 만기가 6개월 미만으로 남았는데 이사불명으로 집주인이 잠수타버린 경우, 임차인(세입자) 가 임대인(집주인)의 초본을 뗄 수 있다고 한다 ! 이건 해본적이 없으므로.. 이 상황까지 가지 않기를 바라는데....
   
   
4. 등기되지 않은 임차권
   대항력과 우선변제권을 갖춘 임차권은 등기되지 않았다 하더라도 제3자에게 효력을 미칩니다. 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차권은 그 임차인이 배당요구권을 행사해서 보증금을 전액 변제받으면 임차권이 소멸하는 반면, 이 외의 경우는 매수인에게 인수됩니다. 예를 들어, 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이 배당요구를 하지 않거나, 배당요구를 했으나 그 배당금을 일부만 변제받은 경우에는 보증금이 전부 변제되지 않았으므로 그 임차권이 매수인에게 인수됩니다(「주택임대차보호법」 제3조의2제2항, 제3조의5, 「상가건물 임대차보호법」 제5조제2항 및 제8조).
    다만, 「주택임대차보호법」 제3조에 정한 대항요건을 갖춘 임차인보다 선순위의 근저당권이 있는 경우에는 낙찰로 인해 선순위 근저당권이 소멸하면 그보다 후순위의 임차권도 대항력을 상실합니다(대법원 2003. 4. 25. 선고 2002다70075 판결).
    한편, 우선변제권을 갖추지 못하고 대항력만 갖춘 임차권은 매수인에게 인수됩니다. 즉, 대항요건만 갖춘 경우에는 배당요구권을 행사하기 위한 요건인 우선변제권이 없으므로, 배당요구를 통해서 보증금을 변제받을 수 없습니다. 따라서 이 경우 보증금이 변제되지 않았으므로 그 임차권은 매수인에게 인수됩니다(「민사집행법」 제88조제1항, 「주택임대차보호법」 제3조의5, 「상가건물 임대차보호법」 제8조).
   
   이게 일반적인 상태의 세입자들에게 해당하는 권리이다. 위는 경매를 위한 권리 이전에 관한 내용이지만, 위 내용을 알아야 세입자의 권리가 어떻게 처리되는지 알수있다. 이 권리를 검색해 보았다는 건 집에 문제가 있고, 집주인이 보증금을 안돌려줬고, 기타 채무자가 있을 것이니..
   
   그렇다면 또 대항력과 우선변제권은 무엇인가 ?
   대항력이란 임차인이 제3자(여기서는 매수인)에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 권원을 말합니다. 대항력은 별도로 등기하지 않더라도 주택의 인도(상가건물의 경우 건물의 인도)와 주민등록(상가건물의 경우 사업자등록)을 마치면 그 다음날부터 제3자에 대해 효력이 발생합니다(「주택임대차보호법」 제3조제1항 및 「상가건물 임대차보호법」 제3조제1항).
   
   간략히는 전입신고를 하게되면 대항력이 생긴다고 보면 된다. 대항력의 가장 주의할 점은 전입신고를 마치면 그 다음날 0시부터 효력이 발생한다는 것이다. 전입신고를 당일에 달려가서 해야하는 이유.. 같은날에 다른 저당권이 등기되는 경우 임차인의 대항력은 후순위로 밀리게 된다. 등본에 명시되기 까지는 시간이 걸리는 경우가 있다. 집주인이 의심스러운 경우에는 확정일자 받고 나서도 한달 이내에 다시 떼어보는게 정확하다. 사실 정기적으로 등기부 등본은 떼어보아야 사기에 빠르게 대응할 수 있다. 700원 아끼려다가... 몇십 몇백 몇억을 잃게될 수 있으니 
   
    우선변제권이란 임차한 주택 또는 상가건물이 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매에 붙여졌을 때 그 매매대금[경락(競落)대금]에서 다른 후순위권리자보다 우선해서 임차보증금을 변제받을 수 있는 권리를 말합니다. 우선변제권은 대항요건을 갖추고 확정일자를 받은 경우에 그 효력이 발생합니다(「주택임대차보호법」 제3조의2제2항 및 「상가건물 임대차보호법」 제5조제2항).
   
   전입신고 후 확정일자 까지 받아야 우선변제권이 생긴다고 보면 된다. 요즘은 동사무소에 계약서만 내면 전입신고할때 알아서 다 확정일자까지 해주니까. 전입신고+확정일자는 한 세트인걸로.
   그러나 이 확정일자는 계약서만 있으면 받을 수 있다. 즉 전입신고를 하지 않더라도 계약서에 날인만 한다면 바로 확정일자 신고가 가능하다는 것. 우선변제권이 있어야 경매에 넘어가도 임차보증금의 권리를 주장할 수 있기 때문에, 전세대출 시 은행에서 확정일자를 미리 요구하는 경우가 많다. 나도 늘 그랬던 것 같은.
   
   여기서 주의할 점은 전세사기의 대부분인 신축빌라의 경우, 최초 계약자는 보통 건축주와 하게되고, 세입자가 구해진 다음에 갭투자라는 이름으로 수분양자(새 집주인)를 구한다. 그렇다면 ? 계약서에 있는 임대인과 실소유주가 달라지거나, 새 임대인 이름으로 이사 당일에 새 계약서를 작성한다. 그러면 대출심사 받았던 내용, 만약 안심전세 등으로 대출과 동시에 보증보험이 가입되는 경우 이전 계약서 만으로 심사를 하기 때문에 내용이 달라진다. 그러면 새 계약서를 들고가서 다시 확정일자를 받는게 좋다. (이거는 자세한 원인은 모르겠지만 보증보험 청구했을때 이걸 트집으로 돈을 못받을 뻔 해서... 이사하면서는 확정일자를 두번받았다. 동사무소주민센터에서도 임대인이 바뀌었다고 하니 해주시더라.) 근데 부동산에서는 확정일자 이미 받은거라 상관없다고 했다. 어느 장단에 맞춰야 할지 모르겠지만, 내 돈 주는 곳은 보험사니 보험사의 말을 따르는게 좋지 않을까..? 한번만 받은건 문제가 돼도 두번받은건 문제가 안된다고 했지만, 아직 이 집 계약이 안되어서... 이사 나갈때 봐야겠다... 

 

위 링크에 보면 지상권·지역권, 전세권 등이 있는데 이거는 경험이 없어 모르므로 패스 !

다음집은 절대 신축빌라 전세로는 들어가지 않을테며.. 집값이 떨어져서 매수를 하는것을 목표로..